Sulkeminen vs. lyhyt myynti

Kun lainanottaja ei jatkuvasti suorita asuntolainan maksuja, omaisuus suljetaan. Jonkin sisällä sulkemiseen, lainanantaja ottaa omaisuuden omistukseen ja häätää lainanottajan. Suljetut kiinteistöt voidaan myydä huutokaupassa tai perinteisten kiinteistönvälittäjien välityksellä. Lainanottajille markkinoiden sulkeminen vahingoittaa vakavasti heidän luottotulostaan.

lyhyt myynti käytetään usein vaihtoehtona markkinoiden sulkemiselle, koska se lieventää ylimääräisiä palkkioita ja kustannuksia sekä luotonantajalle että lainanottajalle. Negatiiviset vaikutukset lainanottajan luottotulokseen ovat tyypillisesti lyhyemmässä myynnissä kuin markkinoiden sulkemisessa, mutta lyhytaikaiseen myyntiin sisältyy yleensä paljon enemmän paperityötä kaikille osapuolille.

Vertailutaulukko

Markkinoiden sulkeminen vs. lyhyt myynti vertailukaavio

	sulkemiseen	Lyhyt myynti
Mahdollisesti saat palkkion vähintään 3000 dollaria	Ei	Joo
Käytetään kun	Lainanottaja laiminlyö maksut	Lainanottaja, joka ei pysty suorittamaan asuntolainan maksuja, on enemmän kuin kodin nykyinen arvo, ja lainanantaja suostuu siihen.
Myynyt	luotonantaja	Asunnonomistaja
Myyntitapa	Huutokaupassa toimitsijamyynnissä	Kiinteistönvälittäjä
Vaikutus luottotuloksiin ja luottohistoriaan	Pudottaa 200 - 400 pistettä. Jatkaa raporttia 7 vuotta.	Pudotus 50 - 150 pistettä. Listattu luottotiedotteeseen, jos velkoja ilmoittaa velan vähentämisen luottotietovirastoille.
Aloitteesta	Lainanantaja	Asunnonomistaja
Tulevat lainat	Pitää raportoida tulevista lainahakemuksista	Voidaan tai ei ilmoiteta tulevista lainahakemuksista
Kuka hallitsee kiinteistöjä	Lainanantaja	Asunnonomistaja
Rajoitukset tuleville kotiinostoille	Ostokelpoinen 5 vuodessa rajoituksilla tai 7 vuodessa ilman rajoituksia	Voi ostaa heti tietyissä olosuhteissa

Sisältö: Sulkeminen vs. lyhyt myynti

• 1 Kelpoisuus ja käyttö
• 2 Kuinka markkinoiden sulkeminen ja lyhyt myynti toimivat?
  • 2.1 Sulkemisprosessi
  • 2.2 Lyhytaikainen myynti
• 3 Ostajien komplikaatiot markkinoiden sulkemisessa vs. lyhytaikainen myynti
• 4 Luottoluokitus
• 5 tulevaisuuden asunnonomistus
• 6 Viimeisimmät markkinoiden sulkemista koskevat uutiset
• 7 Viitteet

Kelpoisuus ja käyttö

Foreclosureja käytetään, kun talonomistaja on laiminlyönyt asuntolainan maksunsa. Lainanantaja ottaa haltuunsa kiinteistön, joka luvattiin lainan vakuudeksi. Kun kiinteistö suljetaan, lainanantaja asettaa sen myyntiin ja käyttää tuotot takaisin asuntolainan saldoon..

Lyhytaikainen myynti on käytettävissä lainanottajille, kun he ovat velkaa enemmän kuin kotinsa nykyinen arvo markkinoilla. Lyhytaikaista myyntiä voidaan käyttää sekä tilanteissa, joissa asunnonomistaja on ajan tasalla asuntolainan maksuista ja kun he ovat jääneet taakse. Lainanantajan hyväksyntä kuitenkin vaaditaan, ennen kuin lyhyt myynti voidaan toteuttaa; lainanantajat eivät ole velvollisia hyväksymään lyhytaikaista myyntiä.

Kuinka markkinoiden sulkeminen ja lyhyt myynti toimivat?

Sulkemisprosessi

Riippuen valtiosta, jossa lainanottaja asuu, markkinoiden sulkemiseen voi liittyä oikeusjärjestelmä tai ei. Katso lisätietoja kohdasta Oikeudellinen sulkeminen vs. muusta kuin oikeudellisesta sulkemisesta.

Kolmen tai kuuden kuukauden maksamatta jääneiden maksujen jälkeen lainanantaja tallentaa maksukyvyttömyysilmoituksen, joka ilmoittaa lainanottajalle, että hänellä on markkinoiden sulkeminen, ja antaa hänelle palautusajan asioiden korjaamiseksi maksamalla velat tai ratkaisemalla muut riidat. Palautuskauden pituus vaihtelee osavaltioittain. Jotkut valtiot antavat lainanottajille vain viisi päivää riitojen ja velkojen ratkaisemiseksi ja toiset antavat lainanottajille enintään 90 päivää.

Jos asuntolainan maksamattomia saldoja ei makseta takaisin kolmen kuukauden kuluessa, asunnonomistaja saa ilmoituksen myynnistä. Kiinteistö huutokaupataan toimitsijamyynnillä korkeimman tarjouksen tehneelle, jonka on maksettava käteisellä 24 tunnin sisällä. Avaustarjous on yleensä yhtä suuri kuin lainan jäljellä oleva määrä ja mahdolliset lisämääräiset asianajajapalkkiot, joita pankki on saattanut aiheutua.

Tässä on video, joka vertaa markkinoiden sulkemisen prosessia ja vaikutusta lyhytaikaiseen myyntiin viiden tärkeän kriteerin perusteella:

Lyhytaikainen myynti

Jos kiinteistön markkina-arvo on pienempi kuin maksamattoman asuntolainan pääoma eikä lainanottajalla ole varaa maksaa asuntolainaa, lainanantaja (yksi tai useampi pankki) voi päättää hyväksyä lyhytmyynnin. Lyhytaikaisessa myynnissä tuotot kiinteistön myynnistä jäävät alle asuntolainan saldoa, mikä on yksi syy siihen, että lainanantajat saattavat epäröimästi hyväksyä lainanottajan lyhytaikaista myyntiä koskevaa tarjousta. Mahdollisesti maksamatta oleva lainanantajan velka lyhyen myynnin jälkeen tunnetaan puutteena. Lyhytaikaiset myyntisopimukset eivät välttämättä vapauta lainanottajia velvollisuudestaan ​​maksaa takaisin lainojen puutteet, elleivät osapuolet ole erikseen sopineet..

Lyhytmyynnissä asunnonomistaja saattaa talon markkinoille kiinteistönvälittäjän avulla. Sitä hoidetaan kuten mitä tahansa muuta kotimyyntiä. Kun asunnonomistaja on hyväksynyt tarjouksen, myös pankin on hyväksyttävä se. Lyhyen myynnin loppuun saattaminen voi kestää 3–6 kuukautta, eikä sen onnistumista voida taata. Liittovaltion asuntorahoitusvirasto (FHFA) loi kuitenkin vuonna 2012 uudet säännöt, jotka helpottavat prosessia. Esimerkiksi asuntolainanantajien on nyt vastattava lyhyeksi myyntitarjoukseen 30 päivän kuluessa sen vastaanottamisesta.

Elokuussa 2012 FHFA ilmoitti toimenpiteistä, joiden avulla vedenalaisten asuntojen lyhytaikaisesta myynnistä - kodeista, joissa maksamatta oleva asuntolaina on suurempi kuin kodin nykyinen markkina-arvo - on kodinomistajille helpompaa, mukaan lukien avun laajentaminen ihmisille, joilla on taloudellisia vaikeuksia, mutta jotka eivät ole huomanneet asuntolainan maksut. Marraskuussa 2012 voimaan tulleen suunnitelman mukaan vain Fannie Maen ja Freddie Macin takaamia asuntolainoja voidaan käyttää tähän apuun. Toisen asuntolainan haltijoiden rahamäärälle on asetettu 6000 dollarin enimmäismäärä, kun lyhytaikainen myynti on. valmistunut. Tällä toimenpiteellä on tarkoitus vähentää kannustimia, jotka toisten asuntolainojen haltijat joutuvat vaihtamaan kotimyynnistä saatujen osiensa yli, välttävät siten viivästykset ja helpottavat myynnin loppuun saattamista. Uusien sääntöjen ansiosta asunnonomistajat, joilla on kiinnitysluoton maksuja ja vakavia taloudellisia ongelmia, voivat toimittaa vähemmän asiakirjoja hyväksyttäväksi lyhyeksi myyntiä varten. Asunnonomistajat saavat nopeamman hyväksynnän, jos heillä on taloudellisia vaikeuksia, kuten menetetty työ, avioero, perheen kuolema tai työn siirtäminen.^[1]

Ostajien komplikaatiot markkinoiden sulkemisessa vs. lyhyt myynti

Foreclosures ja lyhyt myynti tarjoavat ostajille suuria alennuksia. Joku, joka ostaa talon lyhyeksi myytävänä, voi odottaa, että koti maksaa 10% vähemmän kuin markkinoiden tavanomainen koti; sulkemiset ovat vielä halvempia, usein noin 30%.^[2] Nämä ostot eivät kuitenkaan ole ilman komplikaatioita.

Tavallisin suljettujen kiinteistöjen ongelma on, että niitä myydään usein sellaisenaan, joten talo saattaa tarvita korjauksia, jotka ovat joskus erittäin kalliita. Kun suljettu kiinteistö ostetaan huutokaupassa, ostajan on maksettava käteisellä samana päivänä, mikä tarkoittaa, että he eivät voi saada kiinteistöä tarkastettavaksi, eikä siksi ole aavistustakaan tarvittavien korjausten laajuudesta. Joskus suljetun kiinteistön ostajaa voidaan joutua maksamaan maksamatta kiinteistöverot edelliseltä omistajalta. Lopuksi lunastuslaki antaa lainansaajille mahdollisuuden saada takaisin suljetut kodinsa, vaikka koti myytiin uudelle ostajalle sulkemisen jälkeen. Tämä voi aiheuttaa monia komplikaatioita suljettujen kiinteistöjen ostajille.

Lyhytaikaisesti myytäviä kiinteistöjä ostetaan usein myös alle arviointihinnan. Prosessi voi kuitenkin olla erittäin aikaa vievä. Kiinteistön ostaminen lyhyeksi myynnissä vie yleensä paljon kauemmin, koska myyjän ei tarvitse vain ostaa ja myyjällä olla myyntiä. Kaikkien kiinteistöllä pidättävien lainanantajien on myös suostuttava myyntiin. Jos alkuperäinen lainanantaja on myynyt ensimmäisen asuntolainan uudelleen, se voi nyt olla useiden pankkien omistuksessa. Jos talossa on toinen kiinnitys, myös toisen asuntolainan lainanantajat voivat olla panttioikeudenhaltijoita. Kaikkien lainanantajien saaminen hyväksymään lyhytaikainen myynti vie aikaa, ja se voi jopa estää kaupan solmimisen, jos lainanantaja ei suostu siihen tai jos myyjä ei voi enää suorittaa asuntolainan maksuja pitkän odotuksen aikana (ja siksi se saattaa päästä markkinoille.) Suurimman myynnin loppuunsaattaminen kestää 3–12 kuukautta. Lisäksi lyhyeksi myynti on vaarallista ostajille ja myyjille, koska pankki voi vetää talon markkinoilta milloin tahansa ilman vaikutuksia.

Luottoluokitus

Sulkeminen voi johtaa lainanottajan luottoluokituksen laskuun 200–400 pistettä. Se pysyy luottotiedotteessa 7 vuotta. Tällä voi olla erittäin kielteinen vaikutus tulevaisuuden lainanottoon ja jopa työmahdollisuuksiin tapauksissa, joissa potentiaalinen työnantaja vaatii kaikkien työntekijöiden turvatarkastuksia. Foreclosures ovat osa yhden julkista ennätystapaa.

Lyhytaikainen myynti voi johtaa 50–130 pisteen pudotukseen luotto-pisteissä, vaikka suuret alennukset johtuvat yleensä siitä, että lainanottaja on lainan laiminlyönti. Luottoraporteissa todetaan, että lyhytaikaisesti myytävä laina ”maksettiin”, ”maksettiin sovitulla tavalla” tai ”maksettiin vähemmän kuin kokonaisuudessaan”.

Tulevaisuuden omistajuus

Talon sulkemisen jälkeen henkilöllä on oikeus ostaa uusi talo viidessä vuodessa tietyin rajoituksin tai 7 vuodessa ilman rajoituksia. Yksityishenkilöiden on ilmoitettava markkinoiden sulkeminen kaikista tulevista lainahakemuksista.

Lyhytaikaisen myynnin jälkeen henkilö voi pystyä ostamaan uuden kodin heti, jos maksut eivät ole koskaan myöhässä yli 30 päivää ja lainanantaja ei vaadi heidän maksamaan takaisin lainaa. Uuden lainanantajan löytäminen voi kuitenkin olla vaikeaa.

Viimeaikaiset markkinoiden sulkemista koskevat uutiset

Viitteet

• Wikipedia: Lyhytaikainen myynti (kiinteistöt)
• 'Lyhyt myynti' saadaksesi korotuksen - Wall Street Journal
• Kuinka saan rahaa lyhyeksi myynnistä? - About.com
• Markkinoiden sulkemisen ostamisen edut ja haitat - FrontDoor.com