Ostaminen vs. kodin vuokraus

Jos et ole koskaan omistanut kotia, "Vuokra vs. Osta"on yksi tärkeimmistä päätöksistä, joita koskaan teet. On monia tekijöitä, jotka on otettava huomioon ennen kuin suhtaudut syöttöön.

Vertailutaulukko

Kodin ostaminen verrattuna kodin vuokraamiseen - vertailukaavio

	Kodin ostaminen	Kodin vuokraus
Ennakkomaksu	Korkea - takaisinmaksu, asuntolainat	Alhainen - ensimmäisen ja viimeisen kuukauden vuokra ja vakuus
ylläpito	Ostajan on ylläpidettävä	Vuokranantajan on ylläpidettävä
Omaisuuden muutokset	Ostaja voi tehdä muutoksia, uusinta, lisäys omaisuuteen	Vuokralaiset eivät yleensä saa tehdä mitään muutoksia omaisuuteen

Sisältö: Kodin ostaminen tai vuokraaminen

• 1 Onko sillä taloudellista järkeä??
• 2 Asuntolainan korko
• 3 Alijäämän mahdollisuuskustannukset
• 4 verot
• 5 Vuokrakorotus inflaation myötä
• 6 Talon arvon arvostus
• 7 Transaktiokustannukset ostettaessa
• 8 välittäjäpalkkiot myytäessä
• 9 Aikaa ja vaivaa
• 10 vuokrasuhdetta
• 11 Viitteet

Onko sillä taloudellista järkeä??

Useimmille ihmisille kodin ostaminen on osittain sijoituspäätös. Vuokraan käytettyä rahaa pidetään usein rahat tyhjänä - ei koskaan tule nähdä uudelleen. Mutta tämä ei ole kokonaiskuva. Vuokra / osta -päätöksen on otettava huomioon useita muuttujia:

1. Asuntolainan korko
2. Alijäämän mahdollisuuskustannukset
3. verot
4. Vuokrakorotus inflaation myötä
5. Arvostelu talon arvosta
6. Transaktiokustannukset ostettaessa
7. Välittäjäpalkkiot myydessä
8. Aikaa ja vaivaa kodin ostamiseen, myyntiin ja ylläpitämiseen (subjektiivinen - vaikea mitata)

Vaikka jokainen näistä tekijöistä voi sinänsä olla monimutkainen parametri, voit tehdä joitain realistisia oletuksia analyysin aloittamiseksi. Kun päätät päätöksenmallista, voit säätää sitä lisätäksesi lisää parametreja tai hoitaaksesi monimutkaisuuden.

Asuntolainan korko

Luottohistoriastasi ja työllisyys / tulotilanteestasi riippuen saamasi korko on varovainen. Voit myös päättää, haluatko ottaa kiinteäkorkoisen vai vaihtuvakorkoisen lainan. Oletetaan kiinteä korko vuokra-osto-analyysissä. Oletetaan, että lainasummasi on 200 000 dollaria ja korko on 6,5% (kiinteä) 20 vuoden aikana. Tämä vastaa kuukausimaksua noin 0,54% ja 1 491 dollaria kuukausimaksuna. Maksat 20 vuoden aikana 357 875 dollaria lainanantajallesi - siitä 200 000 dollaria menee lainan pääosaan ja 157 875 dollaria maksetaan korkona.

Kiinnostava asia asuntolainan maksamisessa on se, että vaikka kuukausimaksut eivät muutu yli 20 vuoden ajan, korkoon menevän kiinteän kuukausimaksun määrä verrattuna siihen määrään, joka vähentää jäljellä olevaa pääomaa, vaihtelee kuukausittain. Yksinkertaisesti sanottuna, asuntolainasi muutaman ensimmäisen vuoden aikana suurin osa makseista menee korkoon ja sinä tuskin siruat pois pääomasta. Muutaman viime vuoden aikana suurin osa maksuista on maksettu pääomaan.

Esimerkissämme 1 491 dollarin kuukausimaksut yli 20 vuoden aikana keskimääräinen korkomaksu on 1 071 dollaria kuukaudessa ensimmäisenä vuonna ja vain 51 dollaria viimeisenä asuntolainasi vuonna.

Miksi tämä on tärkeää?

Asuntolainan ensimmäisten vuosien aikana maksamatta oleva lainasumma laskee tuskin. Joten jos aiot asua talossa vain pari vuotta, oma pääoma (talon arvo - lainan jäljellä oleva summa) ei ole kovin korkea.

Alijäämän mahdollisuuskustannukset

Kunnollinen takaisinmaksu (15% kodin arvosta) alentaa yleensä korkoa, joka joudut maksamaan. Oletetaan, että keräätte 40 000 dollaria takaisinmaksuna ostaessasi kotiasi. Tämä 40 000 dollaria on kuin sijoitus, jonka teet omaisuuteen (talosi), toivoen, että omaisuus arvostaa. Sijoittamalla 40 000 dollaria online-säästötilille, voit ansaita 5% korkoa (riskitöntä) vuosittain. Jos sijoitat pääomaan ja olet onnekas, tuotto voi olla vielä suurempi.

Lyhyesti sanottuna, et hylkää mahdollisuutta sijoittaa tämä määrä muihin varoihin, jotka voivat tuottaa tuottoa. Oletetaan, että sinulla on muita sijoitusmahdollisuuksia, joiden tiedät antaa sinulle tietyn (X) sijoitetun pääoman tuoton. Tällä "X": llä on tärkeä rooli vuokrasopimuksessa vs. ostamisessa.

verot

Mitä maksat

Kun ostat kodin, maksat kiinteistöverot. Asuinverosta riippuen kiinteistövero voi olla noin 0,5–1% kodin arvosta.

Mitä säästät

Maksamasi kiinteistöverot sekä koronmaksut, jotka teet vuonna, ovat verovähennyskelpoisia. Tässä on se, että voit vaatia näitä verovähennyksiä vain, jos erittelet vähennykset etkä tee vakiovähennyksiä.

Kuinka paljon säästät

Oletetaan, että matematiikan yksinkertaisessa simulaatiossa:

• Vuotuinen kiinteistövero = 2 000 dollaria (A)
• Vuonna suoritetut koronmaksut = 12 000 dollaria (B)
• Käytettävissä oleva vakiovähennys = 8 000 dollaria (C)
• Veroluokka - 28%
• Tulosi - 85 000 dollaria

Jos ostat kodin ja erittelet vähennyksesi, verotettava tulosi vähenee 14 000 dollarilla (A + B). Jos vuokraat, verotettava tulosi vähenee 8 000 dollarilla (C). Joten kodin ostamisen "nettovaikutus" verotettavaan tuloon on 6 000 dollaria (A + B-C). Ja verovähennys vuodessa on 28% eli 6 000 dollaria. $ 1.680.

Kiinteäkorkoisella asuntolainalla suorittamasi koronmaksut ovat korkeimpia ensimmäisenä vuonna ja vähenevät seuraavina vuosina, kun maksamattoman pääoman määrä pienenee vähitellen.

Vuokrakorotus inflaation myötä

Rakentaessamme rahoitusmallia kodin vuokrauksen ja ostamisen vertaamiseksi voimme olettaa kiinteät kuukausimaksut kiinteäkorkoisella asuntolainalla. Mutta vuokraskenaariossa odotetaan, että vuokra nousee seuraavien 20-30 vuoden aikana. Vuokran vuotuisen nousun voidaan olettaa olevan 2–3 prosenttia - synkronisesti inflaation kanssa.

Sinun on verrattava ostettava kassavirta (kuukausierä, kodin omistajan maksut, vakuutukset jne.) Vs. vuokraa. Muista myös merkitä eron sijoittamisen mahdolliset kustannukset (vuokra - kuukausierä tai päinvastoin, riippuen siitä kumpi on suurempi).

Arvostelu talon arvosta

Pitkällä aikavälillä (20-30 vuotta) talon arvojen voidaan olettaa kasvavan noin 5 prosentin vuosivauhtia. Prosenttiosuus voi vaihdella sen mukaan, missä asut ja olitpa tekemisissä yhden perheen kodin, kaupunkitalon tai asunnon kanssa. Tällä numerolla on huomattava vaikutus vuokran tulokseen verrattuna ostaa -mallimalliin.

Transaktiokustannukset ostettaessa

On olemassa erilaisia ​​transaktiokustannuksia, jotka aiheutuvat ostaessasi taloa. Kotiintarkastus, asianajajapalkkiot, asuntolainan sulkeminen, edustajapalkkiot, verot, hakemuspalkkiot jne. Käsittele tätä määrää samalla tavalla kuin kohteleisit ennakkomaksua (kustannusten suhteen, jos menetät mahdollisuuden sijoittaa nämä rahat muualle)..

Välittäjäpalkkiot myydessä

Tyypillisesti myyjä maksaa palkkiot sekä ostajan että myyjän edustajille. Kun kullakin on 3%, tämä palkkio on tyypillisesti 6% talon arvosta. Kuten voitte arvata, tällä on merkittävä vaikutus rahoitusmalliin. Voit valita työskennellä ilman edustajia ja olettaa, että mallissasi 3% tai vähemmän palkkiokustannukset.

Aikaa ja vaivaa

Unelmakodin etsiminen voi olla verotusta ja voi viedä paljon aikaa ja vaivaa.

Vuokratessasi vuokranantaja on vastuussa useimmista asioista, jotka yleensä menevät talossa (putkistot jne.). Mutta kun ostat kodin, olet vastuussa kaikesta kunnossapidosta.

Ihmiset voivat myös joutua tekemään useita muutoksia ja viettämään aikaa ja vaivaa yrittäessään myydä talonsa.

Vuokra-suhteet

Yksi tapa selvittää ostaa vai vuokrata on tarkastella vuokrasuhdetta: tyypillisen talon ostohinta jaettuna samankaltaisen talon vuosivuokralla. Kun vuokrasuhde on yli 20, se tarkoittaa, että sinun tulee harkita vuokraamista. Klo 15–20, kallistu vuokraamiseen, ellet löydä kotia, josta todella pidät, ja aiot pysyä siinä pitkään. Jos vuokrasuhde on alle 15, on järkevää ostaa.

Yhdysvaltojen suurten metropolialueiden vuokratiedot ovat saatavilla New York Times -verkkosivustolla.

Viitteet

• Vuokra vs. oma: 7 tekijää, jotka kodinomistajien tulisi harkitakin - Merrill Lynch